Jungkirbalik

Waktu mendengar presentasi teman-teman saya di mata kuliah Corporate Strategy, saya sangat tertarik dengan salah satu topik, yaitu Suprime Mortgages. lalu saya mencoba mencari beberapa alur cerita yang mungkin lebih komprehensif dan mudah di mengerti oleh saya. Saya coba cari di berbagai sumber. Bersyukur, dengan tehnologi internet, kita bisa mencari ribuan data yang kita inginkan. SAya harap, pembaca bisa mendapatkan informasi yang komprehensif. Mungkin untuk tugas Studi atau sekedar mendapatkan informasi.

Bukan berarti dengan menulis topik ini saya sudah menguasai. Namun saya tetap terus belajar, supaya tidak ketinggalan informasi penting. (saya kan cuma caplok sana caplok sini, heee….) Semoga apa yang saya tulis bisa menjadi berkah buat pembaca.

PENDAHULUAN

Beberapa bulan ini, topic Subprime Mortgage menjadi berita hangat, bukan hanya di Amerika tetapi juga di seluruh dunia. Fenomena ini di mulai pada pertengahan tahun 2006. Telah memberikan sentiment negative pada Negara-negara di dunia, terkhusus di Indonesia. Sadar atau tidak, Amerika telah menjadi center of view dalam berbagai bidang. Kalau dilihat dari mata uang Amerika (Dollar), yang selama ini telah menjadi patokan mata uang sebagian besar Negara di dunia, menjadi salah satu contoh bagaimana Amerika telah menjadi center of views.

Krisis Keuangan 2007 akibat Subprime Mortgage adalah sebuah keadaan dimana banyak rumah yang disita dimulai dari negara Amerika Serikat yang dimulai pada resesi tahun 2006 dan menjadi krisis keuangan global pada tahun 2007.

Krisis bermula dari meledaknya persediaan rumah di AS dan tingginya angka suku bunga kredit yang dikenal orang sebagai “subprime”, “suku bunga yang disesuaikan”, “Alt-A” dan jenis lain dari pinjaman hipotek (mortgage) resiko tinggi yang dibebankan kepada peminjam yang berpendapatan rendah atau peringkat rendah (subprime) dari penerima kredit. Kebalikan dari Subprime adalah Prime dimana pihak-pihak yang termasuk didalamnya adalah orang-orang yang berpendapatan tinggi dan yang terpenting ialah mereka mampu melunasi kredit yang diambilnya.

Total yang harus dibayar oleh orang-orang yang termasuk subprime adalah Pokok Pinjaman ditambah 9% bunga(tahun 1996) hingga 20% (tahun 2006). Para peminjam dari kategori Sub tersebut percaya bahwa mereka dapat melunasi pokok pinjaman ditambah bunga tersebut pada tanggal jatuh tempo berikutnya. Ketika harga rumah di AS mengalami kenaikan pada tahun 1996-2006, maka pelunasan hutang harus segera dimulai. Kenyataannya mudah ditebak, banyak dari kaum “Sub” yang tidak dapat melunasi hutangnya. Berikutnya yang terjadi ialah terjadinya penutupan dan penyitaan secara dramatis. Pada bulan Oktober 2007, 16% dari total pinjaman hipotek(subprime) dengan Batas Waktu Pinjaman (Adjustable Rate Mortgages/ARM) 90 hari dianggap menunggak dan dilanjutkan dengan proses penyitaan. Persentase tersebut meningkat tiga kali lipat bila dibandingkan pada tahun 2005. Pada bulan Januari 2008 jumlahnya meningkat menjadi 21%. Selama tahun 2007, hampir 1,3 juta rumah di AS termasuk dalam kategori proses penyitaan atau naik 79% bila dibandingkan dengan tahun 2006. Pada tanggal 22 Desember 2007, kerugian sektor perumahan dihitung sebesar 200 hingga 300 milyar dollar AS.

Banyak dari para pemberi pinjaman memberikan resiko kredit (resiko pembayaran standarisasi) yang berakibat para peminjam tidak dapat berharap untuk memperoleh kredit lagi untuk melunasi hutangnya. Banyak bank dan institusi keuangan lain melaporkan kerugian sebesar 130 milyar dollar AS menurut sebuah laporan pada tanggal 25 Januari 2008. Surat utang yang sering dikeluarkan adalah sekuritas. Banyak pemberi pinjaman meneruskan kredit tersebut pada pihak ketiga via Mortgage-Backed Securities (MBS). Banyak individu dan perusahaan investasi terkait dengan MBS mengalami kerugian secara signifikan, dan ditambah lagi dengan sulitnya memprediksi pokok pinjaman yang sebenarnya.

PENGERTIAN SUBPRIME MORTGAGES

Di sini ada dua istilah, Subprime dan Prime. Subprime lending (also known as B-paper, near-prime, or second chance lending) is the practice of making loans to borrowers who do not qualify for the best market interest rates because of their deficient credit history (Wikipedia, free enscyclomedia). Istilah “Subprime” mengacu pada status kredit peminjam (kurang ideal), Sedangkan “Prime” mengacu pada kondisi atau status kredit peminjam yang ideal. Salah satu cara mengukur kelayakan kredit konsumen dilakukan dengan cara melihat credit score. Sistem pemberian KPR di Amerika sangat bergantung terhadap credit score yang dikeluarkan oleh perusahaan credit scoring seperti yang mengunakan metode FICO. Sebagai informasi, konsumen dapat memiliki FICO score mulai dari 300 s/d 850 tergantung dari hasil perhitungan yang dilakukan oleh perusahaan penyedia jasa credit score dengan melihat 5 katagori utama seperti dibawah ini:

1. Payment history (35%)
2. Amounts owed (30%)
3. Length of credit history (15%0
4. New credit (10%)
5. Types of credit used (10%).

Walau berubah secara periodik, pada saat ini rata-rata credit score untuk konsumen di Amerika berkisar 620. Semakin rendah credit score (FICO<620), semakin kurang kelayakan dari konsumen tersebut mendapatkan KPR. Subprime mortgage borrower diberikan kepada konsumen yang memiliki FICO score < 620.

catatan tambahan: untuk Prime borrowers memiliki ciri-ciri score/nilai FICO diatas 620 (credit score antara 350-850 dengan median di AS sekitar 678 dan mean 723), Debt to Income (DTI) tidak lebih besar dari 75% (artinya bahwa tidak lebih dari 75% dari pembayaran bersih prumahan dan utang lainnya), dan kombinasi loan to value ratio sebesar 90% (artinya, bahwa peminjam bias membayar 10% downpayment)

Selain credit score, subprime mortgage loan juga bisa terlihat dari beberapa hal:
1. Tingginya rasio Loan-to Value hingga 100%
2. Agunan KPR yang tidak memenuhi fundamental perhitungan value-nya.
3. Ketidak lengkapan dokumentasi KPR (low-doc) atau tidak ada verifikasi terhadap pendapatan (stated income), sumber downpayment & sejarah bekerja.
4. Tingginya Debt-to-Income (DTI) dan Payment to Income (PTI)

Karakteristik diatas secara langsung menaikan risiko terhadap penyalur KPR. Dari satu sisi, meningginya risiko dikompensasikan dengan suku bunga tinggi dan fitur khusus lainnya. Disisi lain, tingginya suku bunga menyebabkan ketidak mampuan konsumen untuk mendapatkan KPR. Dalam hal ini, penyalur KPR membuat produk KPR yang tetap mengkompensasikan tingginya risiko akan tetapi dapat dijangkau oleh konsumen, paling tidak agar dapat dioriginasi.

Produk subprime mortgage loan yang terkenal adalah 2/28 ARMS. Jenis KPR ini cukup berkembang dimana mencakup hampir 75% dari adjustable subprime mortgage loan dioriginasi. Produk ini memiliki fitur dua tahun pertama fix rate yang bersifat Teaser Rate dan akan berubah pada akhir tahun kedua menjadi adjustable rate dan setiap tahun berikutnya.

Yang menjadi permasalahan adalah penyalur KPR dalam mengoriginasi KPR mengukur kemampuan membayar konsumen dengan menggunakan Teaser Rate yang rendah. Pada saat suku bunga KPR berubah pada akhir tahun kedua menjadi adjustable rate, pembayaran bulanan konsumen dapat meningkat secara drastis karena marjin untuk konsumen dengan risiko profil tinggi dapat mencapai 300-500 basis poin. Hal ini menyebabkan konsumen yang memang kurang layak kredit mengalami kesusahan membayar cicilan KPR, dan kemudian gagal bayar.

Selain itu, terjadi Predatory Lending practice yang dilakukan oleh penyalur KPR nakal. Segmen konsumen diatas dikibuli dengan bermacam taktik seperti secara sengaja memberikan jumlah pinjaman tinggi dengan suku bunga tinggi kepada kepada konsumen yang jelas tidak mampu membayar. Diharap jika terjadi gagal bayar maka agunan akan eksekusi dan penyalur KPR mendapat keuntungan dari penjualan rumahnya.

Apa yang terjadi dengan Subprime mortgage loan di Amerika?

Pertumbuhan subprime mortgage market di Amerika meningkat dengan cepat yang mencapai 22% dari total originasi KPR dalam jumlah total sisa pinjaman lebih $650 juta pada akhir tahun 2006. Beberapa faktor utama meningkatnya pasar. Dari sisi demand, sektor perumahan yang baik selama tahun 2002- 2005, rendahnya suku bunga KPR & apresiasi harga rumah. Dari sisi suplai, dengan yang tinggi demand dan masih terbukanya peluang usaha, penyalur KPR berbodong-bondong masuk ke pasar ini untuk menawarkan jasanya.

Dengan meningkatnya kompetisi, penyalur KPR bersaing untuk mendapat konsumen dengan menawarkan produk KPR yang cukup bervariasi tanpa mengenal secara mendalam karakterisktik risikonya serta me-relaxkan ketentuan originasi KPR. Hal ini mengakibatkan banyak KPR dengan fitur berisiko tinggi yang disetujui untuk konsumen yang tidak layak.

Dengan menurunnya pertumbuhan sektor perumahan semenjak awal 2006 yang ditandai dengan menurunya peningkatan harga rumah dan meningkatnya suku bunga KPR, banyak konsumen KPR di pasar ini yang mengalami kesulitan membayar angsuran dan kemudian dinyatakan gagal bayar.

Hasil survei yang dikeluarkan oleh Mortgage Banker Association (MBA) mengatakan bahwa delinquency rate untuk subprime mortgage loans untuk Q4-2006 berada di 13,33%. Sebagai perbandingan, deliequency rate untuk prime mortgage loan berkisar 2,57 %. Sementara itu, foreclosure rate adalah 2% dibanding 0,24% untuk subprime & prime mortgage loan per Q4-2006. Dan foreclosure inventory ratea adalah 0,5% dan 5,1% untuk subprime & prime mortgage loan per Q4-2006.

BIAYA KRISIS

Krisis subprime AS telah mengakibatkan nilai kerugian di pasar modal global sekitar 7,7 triliun dolar AS, demikian sebuah laporan oleh Bank of America. Krisis, yang telah meluas ke bank-bank dan sektor lainnya di seluruh dunia, adalah salah satu terganas dalam sejarah keuangan, demikian Kepala Analisa Pasar Bank of America, Joseph Quinlan, Kamis (14/2).

Quinlan mengatakan dalam laporannya, bahwa kerugian tersebut lebih buruk daripada beberapa dekade lalu, termasuk Black Monday di Wall Street pada 1987, krisis mata uang riil di Brasil pada 1999 dan jatuhnya hedge fund Long Term Capital Management (LTCM) pada 1998.

Sebuah analisa oleh bank AS menunjukkan bahwa dalam episode terbaru terkait subprime mortgage, atau risiko-tinggi, pinjaman real estate untuk orang dengan reputasi kredit buruk, mengakibatkan kapitalisasi pasar dunia turun 14,7 persen tiga bulan setelah puncaknya pada akhir Oktober.

Dibandingkan dengan kerugian serupa dalam waktu tiga bulan, sebesar 13,2 persen setelah krisis LTCM, 9,8 persen untuk Black Monday dan 6,1 persen untuk krisis Brasil.

Kerugian tersebut juga lebih besar daripada yang diderita setelah serangan teroris 11 September 2001, krisis keuangan Asia yang dimulai 1997, kegagalan utang Argentina pada 2001 dan krisis peso Meksiko pada 1994.